(Продолжение. Начало в № 6 2008 ).

В соответствии со ст. 17.1 Закона договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, договоры доверительного управления имуществом, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в т. ч. закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, могут быть заключены только по результатам проведения торгов.

Вместе с тем, согласно ст. 3 Закона о защите конкуренции, данный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции.

В соответствии с п. 7 ст. 4 Закона под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона под хозяйствующим субъектом понимается индивидуальный предприниматель, коммерческая организация, а также некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход.

Учитывая, что государственные органы, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, ЦБ РФ не являются хозяйствующими субъектами в соответствии с Законом о защите конкуренции, ФАС России разъясняет, что действие ст. 17.1 Закона не распространяется на случаи, когда стороной по договорам, которая получает право владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, выступают государственные органы, органы местного само-управления, а также государственные внебюджетные фонды, ЦБ РФ, поскольку в результате использования указанными субъектами государственного или муниципального имущества во исполнение возложенных на них полномочий данное имущество не будет вовлечено в хозяйственный оборот, то есть передача прав не окажет влияния на состояние конкуренции.

Федеральным законом о внесении изменений предусмотрено, что требования ст. 17.1 Закона не распространяются на заключение договоров с государственными органами, органами местного самоуправления, а также государственными внебюджетными фондами, ЦБ РФ.

В соответствии с ФЗ от 21.12.2001 г.
№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Таким образом, при приватизации осуществляется продажа государственного и муниципального имущества.

Согласно ГК РФ по договору купли-продажи происходит передача прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Ст. 17.1 Закона регулирует порядок заключения только договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и (или) муниципального имущества.

Таким образом, положения ст. 17.1 Закона не распространяется на сделки по приватизации государственного и (или) муниципального имущества, которые, в соответствии со ст. 217 ГК РФ, осуществляются в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ условия заключенного договора сохраняют силу и после принятия закона, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Договоры, которые были заключены до вступления в силу ст. 17.1 Закона, признаются действующими до установленного в них срока.

С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона заключение без проведения торгов договоров на новый срок, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных ст. 17.1 Закона.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрен особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно: по результатам торгов.

Преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества.

Так, например, при проведении конкурса арендатор в случае одновременного предложения им и другим участником (участниками) равных лучших условий по конкурсу (т. е. при прочих равных условиях) признается победителем и с ним заключается договор аренды на основании ст. 621 ГК РФ. В случае, если кто-либо из участников конкурса предложит условия лучшие, чем арендатор, то договор аренды заключается с лицом, предложившим наилучшие условия.

При этом ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество. Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и не является основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов.

8.1. Порядок проведения торгов.

До установления указанного в ч. 4 ст. 17.1 Закона порядка проведения конкурсов или аукционов конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном ФЗ от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее — Закон о концессионных соглашениях), а аукционы на право заключения таких договоров — в порядке, установленном ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации).

При этом антимонопольный орган руководствуется тем, что аукцион на право заключения договоров передачи имущества проводится в соответствии с порядком, установленным ст. 18 Закона о приватизации для продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, а конкурс — в соответствии с порядком, установленным гл. 3 Закона о концессионных соглашениях.

До установления Правительством РФ перечня случаев заключения договоров путем проведения торгов в форме конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 17.1 Закона, собственник государственного или муниципального имущества или уполномоченный им обладатель имущественного права самостоятельно определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион).

8.2. Заключение договора с единственным участником торгов.

Заключение договора с единственным участником торгов: аукциона, проведенного в соответствии со ст. 18 Закона о приватизации, или конкурса, проведенного в соответствии с порядком, установленным гл. 3 Закона о концессионных соглашениях; при соблюдении требований Закона о защите конкуренции, в т. ч. антимонопольных требований к торгам, признанных несостоявшимися, не является нарушением антимонопольного законодательства.

8.3. Сроки проведения торгов.

Законодательством РФ не предусмотрены сроки, в которые необходимо проводить торги на право заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества.

Торги в соответствии со ст. 17.1 Закона могут проводиться в том числе и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что договор аренды на новый срок должен быть заключен по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. При этом по результатам проведения торгов государственное или муниципальное имущество должно быть передано свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

8.4. Организатор торгов.

Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или уполномоченный им обладатель имущественного права.

8.5. Необходимость утверждения прогнозных планов (программ) по проведению торгов.

Законодательством РФ не установлена необходимость утверждения прогнозных планов (программ) по проведению торгов на право заключения договоров, предусмотренных ст. 17.1 Закона.

8.6. Условие об оплате задатка.

Законом о концессионных соглашениях не регулируется порядок установления размера задатка при проведении конкурса, поэтому размер задатка и обязанность его внесения определяются собственником имущества или уполномоченным им обладателем имущественного права.

При проведении аукциона задаток определяется в соответствии с п. 6 ст. 18 Закона о приватизации и устанавливается в размере двадцати процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о проведении торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и (или) муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

8.7. Определение начальной (минимальной) цены лота, «шага аукциона».

Поскольку Закон о концессионных соглашениях и Закон о приватизации не регулируют порядок определения начальной (минимальной) цены контракта (цены лота), «шага аукциона», они устанавливаются собственником имущества или уполномоченным им обладателем имущественного права самостоятельно.

8.8. Срок подписания договора, заключенного по результатам торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Проведение оценки объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, является обязательным при их вовлечении в сделку согласно ст. 8 ФЗ от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, в целях их передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Данное положение также распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, если распоряжение этим имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества.

Согласно ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся в том числе вещные права на имущество.

Положения ст. 17.1 Закона применяются к заключению любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Следовательно, заключение договоров субаренды, передачи арендованного муниципального имущества в безвозмездное пользование также должно осуществляться по результатам проведения торгов.

Договоры безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом могут быть заключены как по результатам проведения аукционов, так и по результатам проведения конкурсов.

В случае проведения аукциона на право заключения данного договора предметом аукциона является право заключения договора. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право заключения договора безвозмездного пользования.

При проведении конкурса на право заключения договора безвозмездного пользования собственником государственного или муниципального имущества или уполномоченным им обладателем имущественного права устанавливаются критерии определения победителя данного конкурса, среди которых может быть, в том числе, и цена за право заключения договора безвозмездного пользования.