Если вы решили получить кредит в банке, к примеру, на расширение своего бизнеса, то перед вами сразу встает вопрос обеспечения исполнения обязательств. Банком широко используется наиболее эффективный способ обеспечения исполнения обязательств — залог. Об особенностях залога недвижимости рассказывает начальник юридического управления ОАО «Челябинвестбанк» Светлана Петровна БЕКЕТОВА.

    Практика свидетельствует, что залог имущественных прав (требований), залог товаров в обороте, залог закладных и т. д. обладает спецификой в силу особенностей предмета соответствующего договора залога. Однако не все виды залогов удовлетворят банк.

     Предпочтение банк отдает залогу недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений, зданий и сооружений). Законодательство о залоге недвижимого имущества устанавливает особенности для залога зданий и сооружений с учетом прав на земельные участки, на которых располагаются такие объекты. В соответствии с пунктом 3 ст. 340 Земельного кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168).

     В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 ст. 340 кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок, должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

     Аналогичное положение закреплено в ч. 2 ст. 69 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Указанные нормы подтверждают, что здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены и одновременно участвуют в обороте при заключении договора залога здания, сооружения.

     Верховный и Высший арбитражный суд РФ установили своим постановлением № 6/8 от 01.07.96 г., что законодательство о залоге недвижимого имущества устанавливает особенности для залога зданий и сооружений с учетом прав на земельные участки, на которых располагаются такие объекты.

     На практике возникают и такие ситуации, когда в залог предлагается отдельное помещение в нежилом здании, т. е. не здание и сооружение в целом, а только их часть в виде отдельных помещений. Высший арбитражный суд своим информационным письмом № 90 от 28.01.2005 г. (п. 3) поставил точку по данному вопросу и высказался по существу так: «если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

     Еще один часто встречающийся в практике случай, когда банку в залог предлагают отдельное помещение в нежилом здании без одновременной передачи земельного участка, несмотря на то, что у здания имеется один собственник, являющийся собственником или арендатором земельного участка под зданием. Но дело в том, что выделить долю земельного участка, находящегося в собственности, довольно сложная процедура, трудоемкая и, главное, скорее всего, бесперспективная, т. к. заложить долю в праве собственности на земельный участок собственник помещения не имеет возможности, поскольку образование идеальных долей в праве на неделимую вещь возможно лишь при наличии, по крайней мере, двух собственников (п. 4 ст. 244 ГК). Если вопреки подходу, содержащемуся в п. 3 ст. 340 ГК, допустить залог помещения без одновременного залога прав на землю, то принцип единства земли и расположенной на ней недвижимости будет нарушен. Передавать же в залог весь земельный участок либо право аренды на него нецелесообразно ввиду того, что, во-первых, это будет скорее всего несоразмерно, во-вторых, опасно, т. к. в случае обращения взыскания на предмет залога собственность на оставшиеся в здании помещения лишится права на землю в связи с тем, что земельный участок отойдет к новому собственнику.

     В связи с изложенным представляется необходимым совершенствование законодательства, предусматривающее возможность залога помещений в здании без одновременного залога земельного участка, однако с тем, чтобы при реализации предмета залога новый собственник помещений получал бы в силу закона право на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок. Аналогичный подход можно было бы применить и для случаев залога одного из зданий, расположенного на одном земельном участке.