В 2008 году Челябинская область рапортовала о сдаче свыше 2 млн кв.м жилья. В 2009 году сдано чуть больше 1,4 млн кв.м. Снижение объемов жилищного строительства привело к уменьшению объемов производства строительных конструкций и материалов, оттоку из отрасли квалифицированных кадров.
     О том, как будет развиваться строительный комплекс региона в этом году, какие меры необходимо предпринять для решения существующих проблем, размышляет генеральный директор ООО «Артель-С», член правления СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Николай Иванович ЯНОВ.

  2009 год стал самым низким за последние годы по объемам ввода многоквартирного жилья. То, что могли сдать, сдали, переходящие объемы небольшие. По данным комитета по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному хозяйству Законодательного собрания области, с 2008 по 2009 год численность сотрудников строительных организаций области сократилась более чем на 13 тысяч человек.
     Больше всего пострадали крупные застройщики. Ни для кого не секрет, что они строили жилье, как правило, за счет привлеченных средств. Основным источником финансирования служили банковские займы и деньги граждан. Сейчас, когда ставки по кредитам резко подскочили, а банки ужесточили требования к залогу, ситуация резко изменилась. К тому же значительно снизилась покупательная способность населения — потребительский рынок со второй половины 2008 года начал обваливаться и практически замер. Яркий пример — ипотека. Еще недавно речь шла о 17 – 23 тысячах ипотечных кредитов, выданных в Челябинской области в год. В 2009-м было выдано всего 4 тысячи таких кредитов, то есть почти в пять раз меньше. Правда, в последние месяцы зафиксировано некоторое увеличение. Падение остановилось, люди стали понимать, что жилье дешевле уже не будет, банки начали снижать процентную ставку и наращивать объемы ипотечного кредитования.
     Существуют серьезные проблемы с кредитными организациями. Процедура и условия получения кредита в банке значительно усложнились, требуются дополнительные гарантии, сильно ужесточились условия получения кредита, хотя в сегодняшних условиях необходима именно упрощенная схема получения кредитов.
     В сложившейся ситуации застройщики вынуждены продавать ранее построенное жилье ниже себестоимости, что не спасает положение, а только ухудшает его. Не остается оборотных средств, которые можно было бы направить на развитие производства, начало строительства новых объектов. Немалые оборотные средства заморожены в незавершенном строительстве. В сентябре 2009 г. на заседании комитета по строительству, жилищно-коммунальной политике и дорожному хозяйству ЗСО была отмечена недостаточность и неэффективность мер по поддержке предприятий строительного комплекса министерством строительства области. Депутаты рекомендовали минпрому совместно с минстроем разработать областную целевую программу развития стройиндустрии области, которая переживает непростые времена. Несмотря на неоднократные предложения депутатов ЗСО создать в составе министерства профильное подразделение, отраслью занимается в министерстве всего один человек. Если сегодня не обращать внимания на строительную индустрию, то завтра под вопросом будет функционирование всего строительного комплекса области. К тому же поднялась плата за присоединение к сетям монополистов. Рост тарифов в Челябинске по МУП «ПОВВ» на подключение к сетям вырос в 1,4 раза, по ОАО «УТСК» увеличили тариф на 27 процентов. Сегодня тарифы естественных монополий устанавливаются на основе информации, представленной самими монополистами, достоверность которой практически никем не проверяется. У монополиста отсутствуют реальные стимулы снижения собственных затрат, поэтому тарифы, а за ними и цены только растут. В соответствии с полномочиями, установленными ст. 17 ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», уполномоченному органу исполнительной власти области необходимо рассматривать проекты инвестиционных программ при наличии результатов независимого аудита. Надо менять принципы определения тарифов, уходить от методики определения уровня затрат как основы для установления величины тарифа, переходить к долгосрочному тарифообразованию, принуждающему монополии внедрять новые технологии, снижающие затраты и, следовательно, уровень тарифов.
     Главная проблема в том, что мы рискуем получить дефицит жилья на рынке. Недостаток в однокомнатных и двухкомнатных квартирах уже ощущается. К тому же сегодня запущено много программ, финансируемых за счет бюджета: переселение проживающих в ветхоаварийных домах, приобретение жилья для военных и других категорий граждан, перед которыми есть обязательства государства. Получается, что все построенное жилье экономкласса уйдет по федеральным программам, которые увеличивают дефицит нового жилья. Если темпы строительства останутся прежними, то вымывания свободного жилья с рынка не миновать. Это грозит резким ростом цен. Мы уже наблюдали подобную ситуацию четыре-пять лет назад, когда приток денег на потребительский рынок, в том числе через ипотеку, при снижении объемов строительства спровоцировал бурный рост цен.
     Самое важное условие развития строительного рынка — завершение строящихся и начало возведения задельных объектов. На территории области немало объектов, построенных на 20–30 процентов с выполненными сетями, но не хватает оборотных средств для завершения строительства. Необходимо найти способы осуществления бюджетного финансирования строительства жилых домов, замороженных застройщиками на ранних стадиях строительства. Хотелось бы увидеть госпрограммы, которые не сориентированы на скупку готового жилья по низким ценам, а помогают застройщикам завершать строительство уже начатых объектов. Новые площадки практически не осваиваются. В Челябинске в 2009 году не проведено ни одного земельного аукциона по земельным участкам под многоквартирное жилье. Напротив, застройщики отказываются от земельных участков, выигранных ранее на аукционах.
     Одним из вариантов стимулирования строительной отрасли могло бы стать строительство социального жилья, что даст определенную подпитку строительной отрасли. Для этого при подготовке проекта региональной программы по развитию жилищного строительства в 2010–2015 гг. рассмотреть возможность включения в нее мероприятий по формированию жилищного фонда, предоставляемого по договорам социального найма.
     Однако сегодня не выработан стандарт «социальное жилье», «доступное жилье». Отчетность идет по количеству сданных квадратных метров (хотя логично за точку отсчета брать количество построенных квартир). Чем больше построил квадратных метров, тем лучше. Но это мина замедленного действия. Строить небольшие по площади, но востребованные квартиры просто невыгодно. Без решения названных задач не будет работать градостроительная организация любого населенного пункта.
     Для роста инвестиционной привлекательности территории важны преемственность и четкая постановка задач в проведении последовательной градостроительной политики. Считаем, что при формировании градостроительной политики населенных пунктов области важно выделить отдельные первоочередные задачи, найти болевые точки. Для этого по каждому муниципальному образованию необходимо определить свою стратегию развития жилищного строительства на основе демографического состава, потребности в жилье, его структуре, ограничений в застройке, а также перспективы развития производительных сил.
     Необходимо взаимовыгодное сотрудничество с банками. В настоящее время они ввели такие жесткие меры по залоговым обязательствам, что мало кто из застройщиков способен кредитоваться на имеющихся оборотных средствах и включаться в процесс. Вряд ли это выгодно и самим кредитным учреждениям. Получается замкнутый круг. Для того чтобы строить стало выгодно, необходимы внешние факторы для оживления строительства жилья.