О закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости

      Инвестиции в недвижимость, как жилую, так и коммерческую, продолжают оставаться одним из наиболее доходных способов размещения средств, и поэтому привлекательны для крупных инвесторов. Инвестиционные риски, присущие вложениям в недвижимость, можно минимизировать, используя схему закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). В настоящее время рынок строительства в России испытывает трудности. Возможности кредитования у многих застройщиков практически исчерпаны. В таких случаях единственно возможным способом привлечь инвестиции (исключая IPO — Initial public offering, первичное размещение акций на бирже, которое требует много денег и не гарантирует результата) становится организация ЗПИФН.

       В основе взаимодействия пайщика, ЗПИФН и управляющей компании (УК) лежит договор доверительного управления. Согласно этому договору одна сторона (учредитель управления) передает другому лицу (доверительному управляющему) в распоряжение имущество, принадлежащее учредителю управления на правах собственности. Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Собрание пайщиков фонда может принять решение о замене УК, смене инвестиционной стратегии или ликвидации фонда, если не устраивают результаты его деятельности.

      Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости интересны для разных лиц: инвестора, капитализирующего и диверсифицирующего активы, владельца прав на недвижимость, оптимизирующего налоговый режим, девелопера, строящего и реконструирующего объекты недвижимости, арендодателя, владельца участка, привлекающего инвестиции в развитие.

a управляющая компания организует работу инфраструктуры ЗПИФН;

aспециализированный депозитарий обособленно учитывает и хранит имущество фонда, контролирует соблюдение управляющей компанией правил фонда и законодательства;

aрегистратор ведет реестр владельцев паев фонда и учитывает количество паев, принадлежащих пайщикам;

aоценщик оценивает приобретаемое или продаваемое имущество, а также (ежегодно) имущество в управлении;

aаудитор ежегодно проверяет ведение управляющей компанией бухгалтерского учета фонда.

aУК и специализированный депозитарий несут солидарную ответственность за сохранность имущества пайщиков;

aпроведение УК всех сделок по управлению имуществом ЗПИФН контролируется специализированным депозитарием, оценщиком, Федеральной регистрационной службой;

aвзыскание по долгам, возникшим в связи с управлением фондом, может быть обращено на имущество управляющей компании. Пайщики не несут ответственности по долгам фонда;

aактивы фонда не могут являться предметом залога.

aобеспечение надежной защиты прав инвестора путем разделения управления активами от их хранения;

aотсутствие обязательства управляющей компании (далее УК) по погашению паев до прекращения фонда (за исключением случая, когда пайщик голосовал или не принимал участия в голосовании по определенному перечню вопросов общего собрания). Нет необходимости поддерживать текущую ликвидность, что дает возможность осуществления долгосрочных инвестиций;

aне требуется регистрации каждого договора с инвестором, отношения оформляются выдачей инвестиционных паев;

aвозможность участия пайщиков в общем собрании, на котором утверждаются вопросы в соответствии с его компетенцией;

aимущество фонда хранится и учитывается отдельно от имущества управляющей компании; 

aболее мягкие требования к составу и структуре активов. В частности, возможность инвестиций в недвижимость и права на недвижимое имущество;

aвозможность оплаты паев недвижимым имуществом (а также проектной документацией, земельными участками) на этапе формирования;

aвозможность «отложенного» налогообложения и отсутствие «двойного» налогообложения для паевых фондов;

aвозможность при относительно небольших суммах вложений инвестировать в крупные объекты недвижимости;

aвременно свободные денежные средства могут быть инвестированы в ценные бумаги согласно требованиям к структуре активов;

aЗПИФН не уплачивает налог на прибыль;

aв составе имущества фонда может быть несколько объектов недвижимости;

aвозможность вторичного обращения паев фонда, в том числе на биржевом рынке;

aвозможность выплаты пайщикам текущих доходов по паям;

aналог на доход уплачивается пайщиками при получении текущих доходов на паи и доходов от реализации и погашения паев;

aликвидность паев может быть обеспечена УК организацией обращения паев на рынке. Возможность вторичного обращения паев и, соответственно, возможность выйти из проекта путем реализации паев третьим лицам.

Виталий ШУРУПОВ,

начальник фондового департамента

ООО ФА «Милком-Инвест».