Основной причиной изменения ценовой динамики на рынке коммерческой недвижимости стали экономические условия. Количество предложений объектов резко выросло, и при этом наблюдаются скачкообразные изменения их стоимости. В этой ситуации на рынке недвижимости формируется новая категория выставленных на реализацию объектов, продать которые необходимо в кратчайшие сроки, порой на 30–50 процентов ниже рыночной стоимости, чтобы погасить срочные долговые обязательства либо восполнить объем залоговой массы.

       Как в изменившихся экономических условиях оценщику выстроить конструктивное взаимодействие с заказчиком и кредитным учреждением?

       Практически в начальный этап кризисных явлений комитет по оценочной деятельности Ассоциации российских банков сформировал и согласовал методические рекомендации «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога». Данный документ аргументированно и корректно обращает внимание сотрудников кредитных учреждений и специалистов-оценщиков на механизмы взаимодействия. Все кредитные организации при рассмотрении вопросов кредитования определяли стоимость при установленных минимальных нормативах платежеспособности кредиторов. Данный вид стоимости с учетом кредитных рисков принципиально отличается от величины рыночной стоимости имущества, которая чаще всего определялась оценщиком и перепроверялась специалистами банка. Как правило, замечания специалистов кредитных учреждений по существенным признакам принимались оценщиком и корректировались. Суть замечаний всегда была направлена на снижение рыночной стоимости объектов, хотя в договорных отношениях участвовали только заказчик-собственник и исполнитель-оценщик. При проведении оценочных работ последних лет чаще всего условия и сроки кредитования были недоступны для оценщика и ограничены рамками конфиденциальных данных между кредитором и заемщиком. Задачей оценщика, как правило, было компетентно, профессионально проанализировать исключительно текущую ситуацию и корректно провести оценочные процедуры. Возможные противоречия, возникающие при обязательном анализе наиболее эффективного использования земельного участка и объекта, как правило, корректировались проверяющими отчет специалистами банка, знающими все условия возможного кредитования. В «Общих вопросах» предлагается конструктивный алгоритм совместных мероприятий, в случае заключения договора между заказчиком — собственником, созаказчиком — кредитным учреждением и исполнителем — оценщиком.

      Представленный алгоритм характеризуется несколькими существенными моментами.

       Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы. Во-вторых, это постановка задания на оценку осуществляется не только собственником имущества, но и кредитным учреждением, что позволяет максимально конкретизировать условия проведения работ, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые дополнительные особенности.

        Текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка могут позволить в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дают возможность кредитным учреждениям использовать промежуточные результаты для подготовки и принятия кредитного решения, что может сократить сроки рассмотрения вопросов.

        Кредитное учреждение может выступить заказчиком отчета по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог. В этом случае услуги оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация банку понесенных затрат возможна по договоренности между банком и собственником.

       Стоимость, определенная оценщиком, рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости, при этом, в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью предполагаемого предмета залога.

        В «Общих вопросах» подчер-кивается, что для банка чрезвы-чайно важна следующая информация:

— ликвидность объекта (скорость трансформации в денежные средства);

— рыночная стоимость (стороны сделки действуют разумно, на условиях сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства);

— значимость активов для бизнеса собственника (выполняют ли активы определяющую роль в ведении бизнеса или второстепенную);

— прогноз изменения стоимости предмета залога с течением времени, в период кредитования (внутренние факторы: износ объекта; внешние факторы: изменения фактора эластичности);

— размер затрат, необходимых в случае обращения взыскания на предмет залога (эксплуатационные расходы, затраты на демонтаж и транспортировку и т. д.).

      Определение рыночной стоимости регламентируется ФСО № 1, 2, 3. Остальные показатели определяются или должны были бы определяться специалистами кредитного учреждения. Их важность все в большей степени раскрывает текущая экономическая ситуация.

       Безусловно, анализ подобных характеристик мог бы быть проведен и специалистом-оценщиком, если бы задание и договор на оценку были заключены с участием кредитного учреждения, в качестве третьей стороны (созаказчик оценочных работ), что указано в «Общих вопросах».

       Кроме того, в ряде случаев вместо или наряду с рыночной стоимостью могли рассматриваться иные виды стоимости, и в первую очередь, в текущих экономических условиях, «Ликвидационная стоимость».

        Согласованные с банком методики определения указанных показателей могут позволить снизить риски и вероятность наступления форс-мажорных обстоятельств — обращение взыскания на имущество должника.

       В «Общих вопросах» сформулированы дополнительные требования при проведении работ по оценке для целей залога.

      Рекомендуется по согласованию с банком взаимодействовать с его специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности.

      Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта, поэтому по согласованию с банком и заказчиком возможно определение иного вида стоимости.

      В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается оценка объекта без осмотра. Фотографии объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно, наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в приложения к отчету, фотодокументы должны объективно отражать состояние объекта оценки.

       Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов.

      По согласованию с банком и заказчиком оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями федеральных стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения.

      При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении оценщика, должны быть минимизированы.

        Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекват-ности.

Основная задача оценщика — показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта.

       При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению оценщика, результат.

       С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком.

       Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем исходной информации, состав документов и приоритеты, оговорить сроки предоставления документов.

      В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация: анализ текущего состояния и основных тенденций на соответствующем сегменте рынка; ретроспективный, текущий и прогнозный спрос на данный вид имущества в регионе; существующие и вероятные потребности при альтернативном использовании объекта оценки; степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых на момент проведения оценки факторов.

       При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка.

       Решение многих перечисленных вопросов возможно только при тесном взаимодействии и конструктивной позиции всех трех сторон-участников.

       Было бы целесообразно периодически документально фиксировать позиции конкретного кредитного учреждения и оценщиков, работающих с ним, по перечню предъявленных требований, выполнение которых позволит решить многие возникающие вопросы, снизит вероятность негативных последствий и риски кредитных организаций, не ущемляя при этом интересов собственников имущества.

        В случае возникновения сложных ситуаций, когда возможно досудебное решение вопросов, целесо-образно обращаться в региональные представительства саморегулируемых организаций в зависимости от принадлежности специалистов-оценщиков: НП «СМАО», «РОО», «НКСО», «Сибирь», НП СРО «АРМО».

        В Челябинском региональном представительстве НП «СМАО» решением общего собрания членов сформированы координационный и экспертный советы.

Т.В. ВДОВИНА,

руководитель экспертного совета,

заместитель начальника

управления экспертизы ЮУТПП;

В.И. ТКАЧУК,

руководитель координационного совета

НП «СМАО» по Челябинской области.