Вступивший в действие Федеральный закон № 159 дает преимущественное право выкупа объектов муниципальной недвижимости, находящихся в пользовании арендаторов.
    В августе — ноябре 2009 года Южно-Уральская торгово-промышленная палата совместно с министерством экономического развития Челябинской области провела в Челябинске и ряде районов области серию семинаров по теме «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемых помещений на территории Челябинской области и разъяснение мероприятий по оценке таких помещений». Участниками семинаров стали предприниматели и представители администраций муниципальных образований.
     Как руководители комитетов по управлению имуществом муниципальных образований, так и арендаторы задали на семинарах много вопросов, касающихся применения данного закона. На них отвечала заместитель начальника управления экспертизы ЮУТПП Татьяна Викторовна ВДОВИНА.

     Вопрос: Кто может производить экспертизу оценки муниципального имущества, предоставляемого в аренду?
     Ответ: В соответствии с ФЗ № 159 оценку может проводить независимый оценщик. Определению подлежит рыночная стоимость муниципального имущества. При этом некоторые муниципальные комитеты по управлению имуществом, в том числе и в Челябинске, устанавливают определенные правила и требуют проведения экспертизы отчетов оценщика. Такие экспертизы в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» могут проводить только экспертные советы саморегулируемых организаций оценщиков. К сожалению, в настоящее время происходит некоторая подмена понятия «экспертиза отчетов».
     Во всех саморегулируемых организациях оценщиков (в России их семь) существуют единые экспертные советы, в которые входят эксперты (представители, представительства СРО), работающие на местах. Есть такие и в Челябинске. Согласно положению об экспертном совете, определенном тем же законом, совет является единым для всей территории Российской Федерации. Экспертное заключение обязательно подписывается исполнительным директором саморегулируемой организации, председателем экспертного совета и экспертами, выдавшими экспертное заключение. Поэтому без ведома руководства экспертного совета на местах не разрешено выдавать экспертное заключение по отчету независимого оценщика. Что касается нашей деятельности, то мы в таком случае обращаемся в Москву, соблюдая рамки определенного регламента, получаем разрешение на проведение экспертизы отчета оценщика. Таким образом, саморегулируемая организация берет на себя ответственность за результаты проведенной экспертизы.
     Экспертные заключения, не утвержденные единым экспертным советом, не могут быть признаны легитимными. Тем не менее очень распространены случаи, когда на местах оценщики, получившие квалификацию и членство в той или иной саморегулируемой организации, выдают заключение, что называется, «от себя». Это недопустимо. Как специалисты они могут высказать собственное мнение, но не более.
     Другой аспект. Существуют различные формы собственности юридических лиц, занимающихся оценочной деятельностью. Как вы понимаете, выдавать экспертное заключение может только СРО — саморегулируемая организация.
     Итак, если нужна экспертиза на отчет независимого оценщика, проверяйте легитимность проведения экспертизы. Оценщик, проводящий данную экспертизу, должен иметь разрешение от саморегулируемой организации и готовить экспертное заключение, которое подписывается тремя лицами.
     Вопрос: Как поступить предпринимателю, если он не согласен с результатом экспертизы имущества?
    Ответ: Такие случаи достаточно часты. Предприниматели жалуются на завышенную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, представители комитетов по управлению имуществом муниципальных образований — на заниженную.
    Согласно закону об оценочной деятельности право на оценку имеет только собственник объекта оценки либо лицо, которому дана доверенность на право проведения операций с объектами недвижимости, а также на основании суда, арбитражного суда или по решению уполномоченного органа.
     Если предприниматель не является собственником, а выступает арендатором и у него возникает сомнение в правильности оценки, он может обратиться к любому независимому оценщику за консультацией по стоимости данного имущества и получить от него документ, который будет называться «заключение специалиста» или «мнение специалиста о стоимости объекта», но не отчет об оценке. Если же собственник не возражает на проведение оценки, он может предоставить такое право арендатору в виде доверенности на право обращения к оценщику, и в данной ситуации оценщик может выполнить отчет по оценке спорного имущества. В случае, когда арендатор не приходит к единому с администрацией муниципального образования мнению о стоимости объекта недвижимости, он может обратиться в суд о признании оценки недействительной. Если суд выносит определение о проведении экспертизы рыночной стоимости имущества, то оценщик имеет право на проведение данной работы.
     При возникновении у муниципального образования, которому принадлежит объект недвижимости, сомнения в правильности оценки оно как собственник может заказать отчет об оценке у другого оценщика. Если при этом результаты первичной оценки не подтверждаются, муниципальное образование само решает, какой отчет ему принять.
     К нам обращались и муниципальные образования, и арендаторы, которых мы консультировали и проводили ряд контрольных оценок. Действительно, были примеры откровенно заниженной — в несколько раз — стоимости объектов недвижимости. Законом об оценочной деятельности предусмотрена ответственность за убытки, причиненные заказчику при оценке, и оценщики должны об этом помнить.
      Вопрос: Если продажа объекта недвижимости совершается по истечении какого-то времени после его оценки, нужно ли актуализировать результаты отчета об оценке?
     Ответ: Согласно федеральному стандарту оценки № 1 итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для цели совершения сделки с объектами оценки, если «с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной аферты прошло не более 6 месяцев». Так что актуализировать отчеты об оценке необходимо с учетом изменений ситуации на рынке. Например, стоимость объектов недвижимости в течение 2009 года понизилась в среднем на 20 — 40 процентов, этот фактор, конечно, должен учитываться при продаже муниципальных объектов, и актуализация отчетов об оценке обязательна. Специалисты комитетов по управлению муниципальным имуществом, как правило, об этом знают. Однако многие оценщики подходят к актуализации отчета формально, и такие «коррективы» не отражают величину рыночной стоимости объекта на данный момент.

Записала Ирина ЛЕВАНОВА.

Тел. отдела оценки ЮУТПП: (351) 266-52-20, 264-75-03.