Определение рыночной стоимости муниципального имущества,
обремененного долгосрочной арендой

      В процессе определения рыночной стоимости при выкупе муниципального имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ от 22.07.08 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» у оценщиков зачастую возникают разногласия с муниципальными органами. С их точки зрения, объекты недвижимости продаются по определенной оценщиком цене, которая значительно ниже рыночной стоимости, чем наносится значительный ущерб городскому бюджету. Свою позицию по данному вопросу высказывает директор ООО «Экспертиза», оценщик, член СМАО(с) Михаил Юрьевич ОНИЩЕНКО.

 Проблема возникает в том случае, когда объекты муниципального имущества обременены долгосрочной арендой, а арендная плата значительно ниже рыночной. Если взять конкретную ситуацию в г. Миассе, то отличие контрактной арендной платы от рыночной арендной платы достигает двух порядков, и именно это снижает цену продажи объекта на порядок в отличие от рыночной стоимости этого объекта, если бы он не был обременен долгосрочной арендой. Если же учесть, что покупателем становится сам арендатор, то возникает несколько теоретических проблем, требующих своего разрешения.
     С точки зрения оппонентов, в связи с реализацией арендаторами своего преимущественного права по закону № 159-ФЗ возникает так называемая прямая продажа, и учитывать обременение в виде долгосрочной аренды не следует. С моей точки зрения, при определении рыночной стоимости расчет производится для открытого рынка в условиях конкуренции, и арендатор не обязан принимать исполнение по сделке, поэтому учитывать обременение в виде долгосрочной аренды необходимо. Ведь продажа должна проводиться для любого желающего, а арендатор имеет только преимущественное право приобретения данного объекта по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях.
     Статья 3 ФЗ № 159 определяет, что субъекты предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности «пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
      В соответствии с законом № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…».
      Согласно стандарту оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта, износе, устареваниях.
      По стандарту некоммерческого партнерства СМАО(с) «Оценка недвижимости» оценщик должен получить достаточный объем данных относительно объекта оценки для того, чтобы разобраться в вопросах, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки, например, соглашения между собственниками объекта оценки, текущие договоры использования (аренды), ограничения и другие договорные обязательства, затрагивающие интересы собственников и объект оценки (п. 28); оценщику необходимо получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую информацию по оцениваемому объекту, в том числе информа- цию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ста- вок по заключенным договорам аренды (п. 29).
      Как же влияет договор долгосрочной аренды на стоимость объекта недвижимости? Например, вы хотите купить двухкомнатную квартиру. Вам известно, что такая же квартира была продана за два миллиона рублей. Есть деньги, покупаем. Но оказывается, что эта квартира сдана в аренду на десять лет, а смена собственника не отменяет договор аренды. В этой ситуации возможны два варианта.
      Долгосрочный договор аренды квартиры на десять лет составлен так, что позволяет изменять арендную плату, например, с учетом инфляции, а сама арендная плата близка к рыночной цене, скажем, 5 тысяч рублей в месяц. Что ж, если есть где жить, то можно покупать, будем получать нормальную арендную плату, следить за сохранностью квартиры и ждать, когда окончится договор аренды.
      Но возможна другая ситуация, когда арендная плата по договору 500 рублей в месяц и никаких изменений. Тот же покупатель подумает, зачем платить два миллиона при таких условиях. Надо или отказаться от сделки, или уменьшать цену, причем значительно, но продавец вынужден по ряду жизненных обстоятельств продать квартиру с долгосрочной арендой. Вот здесь и надо правильно учесть влияние условий долгосрочной аренды квартиры на стоимость квартиры. Оценщик здесь незаменим.
     Если арендатор подал заявку на выкуп в соответствии с законом № 159-ФЗ и оценка производится уже после подачи заявки, арендатор автоматически становится покупателем и в данном случае возникает «прямая продажа» и обременение, может быть, учитывать не надо. Но в таком случае возникает ситуация, при которой существует две рыночные стоимости. И оценщик якобы должен считать рыночную стоимость по-разному, в зависимости от воли арендатора: в одном случае, для тех, кто хочет реализовать свое преимущественное право покупки, а в другом случае, для тех, кто отказался от реализации преимущественного права покупки. Но это теоретический нонсенс, существует только одна рыночная стоимость объекта. Цена объекта, конечно, может быть различной, это связано с тем, что теоретически различаются виды стоимости, но не виды рыночной стоимости.
     Рассмотрим такую ситуацию: оценщик определил рыночную стоимость объекта без учета долгосрочной аренды, а арендатор отказался выкупать по этой рыночной стоимости. В этом случае проводится аукцион, и рыночная стоимость должна быть уже оценена с учетом долгосрочной аренды. Никто не будет платить полную стоимость за весь объект в целом, если данный объект обременен долгосрочной арендой, а контрактная арендная плата значительно ниже рыночной. Но ведь не могут существовать различные виды рыночной стоимости в зависимости от воли арендатора.
      Я думаю, что здесь нет проблем ни с правовой точки зрения, ни с точки зрения теории оценки. С правовой точки зрения арендатор, подав заявку на выкуп объекта, который муниципальные органы еще не включили в план приватизации, таким образом просто реализует свое преимущественное право покупки. И при этом ничего не изменяется в рыночной стоимости объекта оценки, обремененного долгосрочной арендой.
      Что же с точки зрения теории оценки? При обременении объекта оценки определяются доли стоимостей прав арендодателя и прав арендатора. Сумма стоимости прав арендодателя и стоимости прав арендатора должна быть примерно равна общей рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Стоимость прав арендатора может быть значительной. Долгосрочные договоры аренды с фиксированной платой на уровне ниже рыночного обладают рыночной стоимостью; их стоимость может быть оценена, исходя из оставшегося срока аренды и разницы между контрактной и рыночной арендной платой.
      Муниципальное образование как арендодатель «на открытом рынке в условиях конкуренции» может предложить для всех третьих лиц только стоимость прав арендодателя. Фактически арендатор имеет преимущественное право выкупа прав арендодателя перед всеми третьими лицами. Покупать долю стоимости права аренды арендатор не обязан, она ему и так принадлежит. Да и все третьи лица не будут платить за весь объект в целом, если данный объект обременен долгосрочной арендой и контрактная стоимость арендной платы значительно ниже рыночной.